Le démembrement de propriété qui est une structure patrimoniale encore assez méconnue offre de nombreux avantages et des responsabilités partagées aussi bien pour l’usufruitier que pour le nu-propriétaire. Expliquons en trois points ce qu’il faut retenir sur le démembrement.
Premier point : le bien cesse d’être pleinement exploité par un seul individu, appelé plein propriétaire. Deux droits distincts émergent alors de ladite pleine propriété : ce sont les droits qui seront jouis par deux individus distincts. Celui de l’usufruitier qui est l’usufruit et celui du nu-propriétaire qui est la nue-propriété.
Deuxième point : qu’est-ce que l’usufruit et la nue-propriété exactement ? L’usufruit permet à l’usufruitier d’utiliser le bien suivant ses convenances. Il peut y vivre, ou la faire louer. Il encaisse les revenus locatifs. La nue-propriété en revanche est une garantie pour le nu-propriétaire de disposer de la pleine propriété du bien, mais uniquement lorsque le démembrement cessera d’être en vigueur. En attendant cette échéance, le nu-propriétaire ne possède que les murs du bien.
Troisième point : les obligations et les responsabilités afférentes à la détention ou à l’exploitation du bien seront départagées entre les deux parties. Par exemple, les frais d’entretien et les dépenses sur les réparations mineures seront à la charge de l’usufruitier, puisque c’est lui qui y vit, ou qui recueille les loyers de la mise en location. Il n’a pas le droit d’engager des travaux lourds, telle la transformation du bien. Pour ce qui est des gros travaux, comme la rénovation et la remise aux normes, ceux-ci seront supportés par le nu-propriétaire.
Ce qu’il faut également savoir : la durée du démembrement peut être indéterminée, c’est-à-dire qu’il ne prend fin qu’au décès de l’usufruitier. Il s’agit d’un démembrement viager. Usufruitier et nu-propriétaire peuvent cependant se mettre d’accord sur la durée du démembrement. Cette dernière option est surtout fréquente dans le cas où deux personnes s’associent pour acheter le bien immobilier à démembrer.
Les avantages sont nombreux : du point de vue fiscal et du point de vue financier. En ce qui concerne ce dernier, le prix du bien est décoté, puisque les acheteurs que sont l’usufruitier et le nu-propriétaire n’achèteront pas un bien sur lequel ils auront pleine jouissance. Ce ne sera pas un bien en pleine propriété qu’ils vont acquérir, mais plutôt un bien démembré. Pour le nu-propriétaire, l’avantage est significatif, dans la mesure où il n’achète pas le bien à son plein prix et qu’il devient pourtant propriétaire à l’extinction du démembrement.
Du point de vue fiscal, tous les avantages penchent également en faveur du nu-propriétaire. Il est exonéré d’impôt sur la fortune immobilière, puisque le bien ne lui appartient pas encore. Il ne s’acquittera de cet impôt que lorsqu’il en deviendra pleinement propriétaire. Attention toutefois, si une donation a été faite sur un bien démembré. Dans ce cas, l’usufruitier ne sera pas le seul à s’acquitter de l’IFI. De plus, ce ne sera pas sur la base de la valeur du bien en pleine propriété que le calcul de l’IFI va être effectué, mais plutôt sur la valeur en nue-propriété. De même pour le montant de l’IFI que l’usufruitier va devoir s’acquitter. Ce sera la valeur du bien en usufruit qui entrera en jeu.
En dernier lieu, la taxation de la succession ne s’appliquera pas dans le cadre d’un démembrement : les frais de succession seront nuls. En effet, comme c’est uniquement l’usufruit qui intègrera le patrimoine du nu-propriétaire, et non le bien en entier, ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire n’auront à s’acquitter de cette taxe.
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