Acheter des parts de SCPI, c’est gagner des compléments de revenus certes, mais qui sont imposés. En effet, les dividendes sont fiscalisés au même titre que les revenus fonciers, de même que les plus-values de cession immobilière ou de revente des parts. Un investisseur dont les dividendes sont élevés peut alors se retrouver avec une forte imposition. Heureusement, il existe de multiples manières de réduire son impôt tout en continuant à investir dans ces classes d’actifs à succès de plus en plus grandissant. Rappelons que les SCPI sont des produits pierre-papier qui répondent aussi à d’autres objectifs, et donc pouvant être souscrits par tous.
Investir dans les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales permettent non seulement de créer des revenus complémentaires, mais aussi de réduire l’IR du souscripteur. Pour que la défiscalisation soit donc intéressante, il vaut mieux simuler, par rapport à l’imposition d’une part, et à la défiscalisation souhaitée d’autre part.
Les SCPI fiscales peuvent réduire l’impôt du souscripteur de 12%, de 18% ou de 21% dans le cas de l’achat de parts de SCPI Pinel et Denormandie. Cette réduction est de 22% à 30% pour les SCPI Malraux. Elle est fonction de différentes charges incluant le cout des travaux de rénovation pour les SCPI de déficit foncier.
Le choix des SCPI fiscales comme levier à utiliser est déterminé après avoir analysé son propre profil et sa situation en matière d’impôt. Il est possible de combiner toutes ces SCPI en sélectionnant les meilleures, c’est-à-dire par rapport à leur rendement. Attention toutefois car ce dernier n’est pas aussi élevé que celui des SCPI professionnelles.
Investir en démembrement
L’investisseur choisit la SCPI en nue-propriété s’il souhaite ne pas payer d’impôt de manière légale. En effet, le nu-propriétaire, dans ce type de montage, ne perçoit pas de revenu locatif tout au long de la durée du démembrement, tandis qu’il est propriétaire des parts. La perception des revenus n’est déclenchée qu’au moment du remembrement, c’est-à-dire lorsque l’usufruit est transféré au nu-propriétaire. Il est alors assujetti au paiement des impôts afférents à ces revenus locatifs à partir de ce moment-là.
Rappelons que la durée du démembrement est déterminée conjointement par le nu-propriétaire et l’usufruitier, et il peut s’étendre sur le long terme, sur une dizaine d’années et plus.
Investir via l’assurance-vie
Les assurances-vie proposent, elles aussi, des SCPI dans leurs supports et dont le principal intérêt est non seulement d’épargner via les dividendes versés, mais aussi de défiscaliser. Les primes de versements injectés dans une assurance-vie sont déductibles des revenus imposables du souscripteur si la période de détention est d’au moins 8 ans. Les dividendes des SCPI deviennent précisément des primes de versement dans ce contexte, puisqu’ils alimentent directement l’assurance-vie afin de la faire fructifier. En d’autres termes, le souscripteur ne pourra pas immédiatement profiter des revenus locatifs de son placement puisqu’ils sont destinés à être capitalisés.
Autres manières de réduire son impôt
Si vos impôts sont conséquents, il existe d’autres manières plus puissantes de les réduire, outre les différentes possibilités que nous avons énoncées plus haut. Les dispositifs les plus intéressants sont les lois Girardin outremer, puisqu’elles ne donnent lieu à aucun loyer encaissé, bien qu’il s’agisse bel et bien d’un investissement à réaliser, mais à supprimer de manière significative l’IR de l’investisseur et ce, d’un montant supérieur à la somme injectée (110% à 120% de l’investissement).
À cela s’ajoute les autres possibilités de défiscaliser telles que l’investissement dans un FCPI, un FIP, une SOFICA, etc. Il vaut donc mieux consulter un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) si votre imposition est trop forte, celui-ci étant en mesure de proposer les meilleures solutions pour l’optimisation fiscale la plus adaptée.
