Le démembrement de propriété est encore assez méconnu du grand public, dans le cadre d’une optimisation patrimoniale. Pourtant, cette solution est avantageuse non seulement pour le titulaire du bien, mais aussi pour les futurs héritiers. Comment bien se servir de cet outil pour votre succession ?

Avant d’approfondir le sujet, notons que le démembrement s’applique certes avant même la succession, par votre décision qui est volontaire. Pourtant, si aucune disposition de partage de votre patrimoine de votre vivant n’a été prise, ce sera la loi en vigueur qui s’applique, et le partage par démembrement sera préalablement défini. Ce, si les héritiers ne souhaitent pas opter pour la conservation du bien en pleine propriété.

Démembrement avant succession

Vous procédez à ce qu’on appelle la donation de la nue-propriété, ce qui vous permet de continuer à jouir de l’usufruit jusqu’à votre décès. À l’ouverture de la succession, les nus-propriétaires, qui sont vos héritiers, acquièrent définitivement la pleine propriété puisqu’ils reçoivent à leur tour l’usufruit qui est complémentaire à la nue-propriété déjà acquise.

Démembrement après succession

C’est votre conjoint qui héritera en premier lieu de l’usufruit, tandis que vos enfants deviennent nus-propriétaires, au moment de la succession. Votre conjoint usufruitier n’aura pas le droit de revendre le bien puisque les murs appartiennent déjà aux héritiers désignés ci-dessus. De leur côté, les enfants ne peuvent pas priver l’usufruitier de son droit d’occuper le logement jusqu’à son propre décès. Il est aussi libre de le mettre en location, et c’est à lui-même que reviennent les revenus locatifs. Ce n’est qu’au décès du conjoint usufruitier que les enfants nus-propriétaires jouiront finalement de la pleine propriété du bien.

Les avantages fiscaux pour les nus-propriétaires

La donation de la nue-propriété, qui est réalisée de votre vivant, est profitable sur plusieurs points :

• le bien appartient déjà à vos héritiers par le biais du transfert immédiat de la nue-propriété dans leur patrimoine. Cependant, ceux-ci sont exemptés d’impôts fonciers
• Le transfert de l’usufruit dans leur patrimoine au moment de votre décès se fait de manière automatique et sans frais ou droits à payer
• Lors de la donation de la nue-propriété, vos enfants bénéficient d’un abattement de 100 000 euros chacun, accordé par l’administration fiscale sur les droits de donation. C’est la valeur de la nue-propriété qui est calculée et non celle de la pleine propriété, et si cette dernière est inférieure à 100 000 euros, vos enfants échapperont au paiement de ces droits
• Plus vous donnez tôt, plus la valeur de la nue-propriété est faible. Exemple : si vous avez entre 21 ans et 30 ans, celle-ci est de 20% seulement. Si vous êtes âgé entre 81 ans et 90 ans, elle est de 80%. À partir de 90 ans, ladite valeur atteint presque celle de la pleine propriété, soit 90%. D’où l’intérêt de réaliser le montage patrimonial avant 50 ans de préférence (dans ce cas la valeur de la nue-propriété est de 40%). Ces proportions s’appliquent à l’usufruit viager et un barème fiscal à cet effet a été préalablement établi.

Démembrement du capital d’une assurance-vie

Nous avons parlé ci-dessus du démembrement de propriété qui s’applique sur un bien immobilier. Sachez cependant que ce montage peut aussi être réalisé sur le capital d’une assurance-vie. Cela, au moment même de la signature du contrat. Les bénéficiaires seront alors désignés à l’avance. Ceux-ci peuvent être :

• le conjoint, en tant qu’usufruitier, et les enfants, en tant que nus-propriétaires : le but est de protéger le conjoint survivant en lui léguant le capital pour sa survie
• les enfants, en tant qu’usufruitiers, et les petits-enfants, en tant que nus-propriétaires

L’usufruitier dans ce type de montage est le plus avantagé car il est autorisé à « consommer » le capital de l’assurance-vie.